Begrippenlijst

Afschrijving
Administratieve weergave van de aangenomen economische waardevermindering van een vast kapitaalgoed.

Beleggen
Aanwenden van vernmogen met als doel het instandhouden dan wel vergroten van dat vermogen onder acceptatie van een bepaald risico

Bestemmingsplan
Een door de gemeente opgesteld plan waarin staat aangegeven waarvoor de grond of gebouwen gebruikt mogen worden. Daarin kunt u zien welke ontwikkelingen op gebied van bijvoorbeeld bebouwing er mogelijk plaatsvinden. U vindt deze plannen bij de desbetreffende gemeente of beheerder van het object.

Bruto aanvangsrendement (BAR) Belegging
Jaarhuur van het eerste jaar (na aankoop vastgoed) gedeeld door de totale fondsinvestering (koopsom plus kosten koper plus overige kosten) minus een eventuele liquiditeitsreserve.

Bruto aanvangsrendement (BAR) Vastgoed
Jaarhuur van het eerste jaar (na aankoop vastgoed) gedeeld door de koopsom plus kosten koper c.q. koopsom vrij op naam.

Buffer bij verkoop
Geprognosticeerde winst bovenop de terugbetaling van de inleg aan het einde van de looptijd op basis van de prognose van de aanbieder. Indien dit scenario niet is gegeven in het prospectus, wordt er uitgegaan van een verkoop op basis van dezelfde kapitalisatiefactor die is gebruikt bij aankoop van het vastgoed. De buffer bij verkoop wordt uitgedrukt als percentage van het eigen vermogen.

Buffer bij verkoop uit aflossing
Gedeelte van de winst die voortkomt uit tussentijdse aflossingen op de hypothecaire lening.

Buffer bij verkoop uit waardestijging volgens prognose aanbieder
Gedeelte van de winst die voortkomt uit de geprognosticeerde waardestijging van het vastgoed.

Commanditaire Vennootschap (CV)
Samenwerkingsverband tussen de commanditaire vennoten (beleggers) en de beherend vennoot (meestal de aanbieder). Er wordt voor gezamenlijke rekening en risico belegd in (commercieel) onroerend goed met als doel het behalen van exploitatie- en/of verkoopwinst. De vennoten in een commanditaire vennootschap zijn alleen draagplichtig tot het bedrag van hun inbreng. Dit houdt in dat, mocht er in CV-verband iets misgaan en er ontstaan vorderingen, deze uitsluitend te verhalen zijn op het CV-vermogen en/of op de beherend vennoot.

Direct beleggen
Beleggen in een vastrgoedobject of portefeuille van vastgoedobjecten, waarbij doorgaans wordt uitgegaan van een meerderheidsbelang en bepalende zeggenschap.

Direct uitkeerbaar enkelvoudig rendement
Contante uitkering (vaak per kwartaal) uit exploitatie van het vastgoed (huuropbrengsten minus kosten) ná aflossing op de lening waarbij géén rekening is gehouden met de tijdswaarde van geld (zie ook beschrijving enkelvoudig rendement). Dit rendement is uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen.

Direct uitkeerbaar IRR-rendement
Contante uitkering (vaak per kwartaal) uit exploitatie van het vastgoed (huuropbrengsten minus kosten) ná aflossing op de lening waarbij rekening is gehouden met de tijdswaarde van geld (zie ook beschrijving IRR-rendement). Dit rendement is uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen.

Due diligence
Onderzoeken naar kwaliteit van de vastgoedbelegging voorafgaande aan de aankoop op o.a. juridische, fiscale, bouwtechnische en commerciele aspecten.

Eigen vermogen
Geldbedrag, dat bijeen is gebracht door de beleggers/participanten.

Emissiekosten
Eenmalige kosten die worden doorberekend voor het plaatsen van de emissie (veelal 3% van het eigen vermogen).

Enkelvoudig rendement
Het rekenkundig gemiddelde van de jaarlijkse uitkeringen en de slotuitkering. Hierbij wordt géén rekening gehouden met de tijdswaarde van geld.

Euribor
Het rentetarief dat banken onderling berekenen voor kortlopende leningen en deposito’s. Veelal wordt bij hypotheken van vastgoed-CV’s en -maatschappen een deel van de rente gebaseerd op het Euribortarief voor één maand plus een bepaalde opslag in de rente.

Exploitatiekosten
Kosten die gemaakt worden voor onderhoud, leegstand, verzekering, beheer e.d. van het onroerend goed, uitgedrukt in een percentage van de huur.

Exploitatieperiode
De (beoogde) periode waarin vastgoedobjecten zullen worden geexploiteerd.

Fondskosten/overige kosten/kostenopslag
Kosten die door de aanbieder worden gemaakt (als percentage van de koopsom) bovenop de koopsom van het vastgoed plus de kosten koper. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om structureringskosten, plaatsingskosten, afsluitkosten van de financiering, plaatsings-garantiekosten, selectie- en acquisitiekosten en niet-verrekenbare BTW bij aankoop van het vastgoed.

Huurindexatie of inflatiecorrectie
De jaarlijkse aanpassing van de huur aan het CBS-prijsindexcijfer. Hiervoor worden ook de termen index of indexering gebruikt.

Huurkapitalisatie
Omgekeerde van de kapitalisatiefactor bij verkoop en dus exclusief kosten koper.

Indirect enkelvoudig rendement
Beschikbare winst (incl. aflossing) bij de verkoop van het vastgoed waarbij géén rekening is gehouden met de tijdswaarde van geld, uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen (zie ook beschrijving enkelvoudig rendement). Dit rendement is uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen.

Indirect IRR-rendement
Beschikbare winst (incl. aflossing) bij de verkoop van het vastgoed waarbij rekening is gehouden met de tijdswaarde van geld, uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen (zie ook beschrijving IRR-rendement). Dit rendement is uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen.

IRR-rendement (Internal Rate of Return)
Een calculatiemethode waarbij het geprognosticeerde rendement wordt berekend, rekening houdend met de hoogte en het tijdstip van alle uitgaven voor en opbrengsten van de belegging (tijdswaarde van geld), inclusief de teruggave door de fiscus, uitgaande van de veronderstelling dat op de uitgekeerde som een vergelijkbaar rendement kan worden behaald gedurende de looptijd van de investering. Bij een vergelijking tussen verschil­lende projecten op basis van het te behalen rendement is het derhalve beter dat te doen op basis van het IRR-rendement. Bij vastgoed­beleggingen is het IRR-rendement altijd lager dan het enkelvoudig rendement.

Kapitalisatiefactor
De koopsom gedeeld door de huur. Indien de kapitalisatiefactor op basis van de koopsom v.o.n. (dus inclusief kosten koper) wordt berekend, resulteert het omgekeerde van de BAR. Het is ook van belang de kapitalisatiefactor exclusief kosten koper te berekenen. De kosten koper maken immers bij verkoop geen onderdeel uit van de opbrengst. Berekening van de kapitalisatiefactor exclusief kosten koper maakt daarom de aankoopprijs en verkoop-opbrengst vergelijkbaar.

Bij verkoop wordt door de aanbieders nog al eens uitgegaan van de huur in het laatste jaar, vermenigvuldigd met dezelfde kapitalisatiefactor als bij aankoop is gebruikt. In de markt is het gebruikelijk om bij verkoop de huur te nemen van het eerstvolgende jaar maal de kapitalisatiefactor.

Koopsom
‘Kale’ aankoopprijs van het vastgoed, zonder enige bijkomende kosten.

Kosten koper (k.k.)
Overdrachtsbelasting en notariskosten, kosten die bij bestaand vastgoed bovenop de koopsom komen.

Latente belastingvordering
In de toekomst te verrekenen belastingbedragen(active belastingatentie)

Leverage (hefboomwerking)
Vreemd vermogen in verhouding tot de totale fondsinvestering, uitgedrukt in een percentage.

Liquiditeitsreserve/Werkkapitaal
Deel van het eigen vermogen dat niet direct wordt gebruikt voor de aankoop van het onroerend goed.

Maatschap
Een maatschap is een samenwerkingsverband waarin de maten pro rata (ieder naar zijn/haar aandeel) participeren. Er wordt voor gezamenlijke rekening en risico belegd in (commercieel) onroerend goed met als doel het behalen van exploitatie- en/of verkoopwinst.
De maten in een maatschap zijn naar evenredigheid aansprakelijk voor de verplichtingen die in maatschaps­verband worden aangegaan, voorzover niet anders is overeengekomen.
Indien bij een maatschap alle mogelijke risico’s zijn verzekerd en de hypotheek is ‘non recourse’ (dus het verhaalsrecht is beperkt tot het hypothecaire onderpand, met uitsluiting van het overige vermogen van de maten), dan is daardoor feitelijk de aansprake­lijkheid ook beperkt tot de inleg.

Non recourse
De hypotheekschuld kan alleen maar verhaald worden op het vastgoed; de beleggers zijn voor deze schuld niet hoofdelijk aansprakelijk.

Opstartkosten
Fondskosten minus financieringskosten.

Performance fee aanbieder
Percentage van de winst, bedongen door de aanbieder, bij de verkoop van het vastgoed.

Rekenmodel
Het puur cijfermatige model zoals dat is geconstrueerd door de studenten van de studie Financial Management van Universiteit Nyenrode.

Rekenrente
Een rente-aanname die wordt gehanteerd in het prospectus gedurende (een deel van) de looptijd van de belegging.

Rendementsdrijvers
Factoren die van invloed zijn op de geboden rendementen in de prospectussen van vastgoedmaatschappen en –CV’s. Er zijn voor het (reken)programma een vijftal rendementsdrijvers benoemd, te weten: huurindexatie, hypotheekrente, leegstand, onderhoudskosten en BAR (bruto aanvangsrendement).

Rente Cap en Floor
Maximale en minimale rente (bandbreedte of ‘collar’) waartussen een variabele rente zich mag bewegen gedurende een bepaalde vooraf overeengekomen looptijd.

Totaalrendement
Som van direct en indirect rendement

Totale fondsinvestering
Koopsom van het vastgoed inclusief alle gemaakte kosten.

Vaste rente (gefixeerde rente)
Een vaste rentevoet die gedurende een bepaalde periode voor de geldlening wordt gehanteerd.

Vreemd vermogen
Hypotheekfinanciering door de bank.

Vrij op naam (v.o.n.)
Overdrachtsbelasting en notariskosten inbegrepen in de koopsom, of vrij van overdrachts­belasting (bij nieuwbouw binnen zes maanden na ingebruikname).

Winstdeling
Verdeling van de overwinst (aan het einde van de looptijd) tussen de beleggers en de aanbieder. Hiervoor worden verschillende systemen gehanteerd. Het eerste systeem gaat uit van de werkelijk gerealiseerde winst bovenop de inleg die bij verkoop van het pand wordt gerealiseerd. Daarvan krijgt men een percentage. Het tweede systeem hanteert dezelfde berekeningswijze maar neemt bij het bepalen van de winst ook de tussentijdse aflossingen op de externe financiering mee. Daardoor wordt de winst over een groter bedrag berekend. Een derde veel gebruikt systeem gaat uit van winstpreferentie gebaseerd op een minimale jaarlijkse uitkering. Bij verkoop van het vastgoed aan het einde van de looptijd worden eerst de jaarlijkse uitkeringen aangevuld tot een bepaald minimum percentage. Resteert daarna nog een verkoopwinst, dan krijgt de aanbieder daar een bepaald percentage van